Poptávka po tuzemských průmyslových prostorách roste
Český trh průmyslových prostor v prvních měsících letošního roku meziročně výrazně vzrostl. Konkrétně byl objem nových pronájmů v meziročním srovnání oproti 1. čtvrtletí 2024 vyšší o 89,58 %. Zájem byl napříč sektory víceméně rovnoměrný. Odhady pro tento rok však mírně zaostávají za výkonností v letech 2021-2022, kdy trhy stimulovala především e-commerce a s ní spojené služby. Důvodem je především nejistota spojená s vývojem globálního obchodu a celkově napjatá geopolitická situace. Jak ukazují nejnovější data realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE, za slibnými výsledky tuzemského trhu průmyslových nemovitostí stojí zejména e-commerce a dosud silný výrobní sektor.
Čistá poptávka dosáhla přibližně 170 000 m2, při započítání renegociací to bylo přes 480 000 m2. V rámci nových pronájmů si společnosti ze sektoru velkoobchod / e-commerce, s dominantním vlivem společnosti Rohlík.cz, pronajaly 59 000 m2, následovaly logistické (50 000 m2) a výrobní společnosti (49 000 m2). Automotive sektor zasáhne do statistik hlavně ve druhém pololetí – aktivních je několik tendrů, například na skladování pneumatik a dodavatelů v malo- i velkoobchodu.
„Výsledky za první kvartál nepotvrzují chmurné vyhlídky, s nimiž se setkáváme v médiích. Aktivita průmyslového trhu je stabilní, a dokonce v některých sektorech vidíme citelné oživení. Obava z dopadů celní války je patrná. Přesto se developeři i velcí hráči na trhu logistických služeb připravují na růst ekonomiky v dalších letech,“ komentuje kvartální výsledky Jakub Holec, CEO 108 REAL ESTATE. To je podle něj také důvod, proč se v posledních měsících utlumuje spekulativní výstavba, ale zároveň byla zahájena příprava několika obřích projektů s dokončením po roce 2027 – například Panattoni Smart Park Karviná, v němž má s náklady kolem 25 mld. Kč vzniknout 330 000 m2 pronajímatelné plochy.
Po období, kdy se nabídka nových, dokončených prostor dostávala do rovnováhy s realizovanou poptávkou, přineslo první čtvrtletí obrat. Zkolaudováno bylo 146 653 m2 nových industriálních ploch, které již měly svého nájemce. Vzhledem k množství budov ve stavu shell and core, které na své uživatele stále čekají, se disproporce nepropsala do míry neobsazenosti – ta dosáhla úrovně 3,8 %, při započítání shell and core prostor pak 7,3 %. Vyšší aktivita nájemců se však projevila v mírném růstu nájemného, které v úvodu letošního roku nepatrně vzrostlo na průměrných 5,91 EUR/m2/měsíc. Nejvyšší dosahované nájemné dosáhlo 7,85 EUR/m2/měsíc.
Nové pronájmy ovládla společnost Rohlík.cz, a to hned ve třech významných transakcích: 17 669 m2 v CTParku Brno Líšeň, 17 239 m2 v CTParku Praha východ a necelých 6 000 m2 v CTParku Ostrava-Poruba. V segmentu logistiky uzavřela největší transakci nejmenovaná společnost (15 098 m2 v P3 Parku Lovosice) a HAVI Logistics s.r.o. (8 866 m2 v Panattoni Business Parku Kladno). Soustavně vysoká je poptávka po výrobních prostorech. Z uzavřených pronájmů vyčnívá 15 098 m2 pro firmu Prosperplast s.r.o. v CTPark Tošanovice a 10 205 m2 pro kovovýrobní společnost EXCON, a.s. v Industrial Parku Újezdeček.
„V loňském roce trh ovlivnilo několik obřích transakcí. Začátek letošního roku ukazuje, že vysoká aktivita panuje i u středních a menších pronájmů. To je důležité podhoubí pro celý trh – je základem pro stabilní budoucí růst. Optimismus ovšem tlumí skutečnost, že se znovu objevuje řada podnájmů což dokládá, že některé firmy se v minulosti předzásobily plochami, které zatím nevyužívají,“ domnívá se Matěj Indra, Head of Industrial Agency v 108 REAL ESTATE. Podnájmy, často krátkodobé, se týkají především logistických společností, jejichž klienti dlouhodobě snižují kapacity.
Ve výstavbě nebo ve stavu shell and core se na tuzemském trhu nachází přes 1,6 milionu m2 průmyslových prostor. Jedná se o značnou zásobu pro další roky, přičemž nové záměry nadále přibývají. Koncentrují se především v Moravskoslezském kraji, kde aktivitu developerů podporují transformační dotační tituly. Po Plzeňském kraji, který ochladl hlavně vlivem návaznosti na stagnující německý trh, je to tedy právě Ostrava a okolí, kde hrozí citelnější převis nabídky nad poptávkou.
Developeři se proto soustředí na přípravu a výstavbu budoucích kapacit. Své záměry rozvážně fázují a jsou flexibilní v termínech realizace i v pobídkách zájemců o pronájmy. „Vidíme více záměrů navázaných na klastry nebo spolupráci s vysokými školami nebo velkými výrobními firmami. To riziko rozkládá, ale úplně neřeší kapacitu obřích projektů. Právě v Moravskoslezském kraji je nutné i s ohledem na velkou konkurenci polského trhu postupovat s maximální obezřetností, aby nedošlo ke skokovému nárůstu promyslových prostor bez nájemců. Riziko většího tlaku na nájemné zde určitě vnímáme a týká se také už několika dokončených areálů,“ uzavírá Michal Bílý, hlavní analytik 108 REAL ESTATE.
