V roce 2024 klesla poptávka po halách o třetinu. Jaký bude rok 2025?

Po rekordním roku 2023, kdy zájemci poptávali[1] téměř 2,96 milionů m² průmyslových ploch, zažil průmyslový trh v roce 2024 výrazné ochlazení. Objem poptávky klesl na 1,91 milionu m² a počet dotazů se snížil o více než třetinu. Přesto však první měsíce roku 2025 naznačují možné oživení. Evidováno je téměř 200 nových poptávek v celkovém rozsahu 900 tisíc m². Výrobní a logistické firmy i nadále tvoří přes 70 % celkové poptávky, zatímco zájem ze strany e-commerce meziročně oslabuje. Mění se i geografická struktura zájmu, tradiční lokality ztrácejí podíl ve prospěch regionů s výhodnějšími provozními podmínkami a lepší dostupností k zahraničním trhům.

Zájem o pronájem průmyslových ploch dosáhl v roce 2023 historického maxima s celkovým objemem 2,96 milionu m², šlo o nejvyšší úroveň poptávky od počátku sledování moderního průmyslového trhu. V roce 2024 však došlo k výraznému ochlazení, celková poptávka se snížila téměř o polovinu na 1,91 milionu m². Pokles se projevil nejen v samotném objemu požadovaných ploch, ale i v počtu poptávek, kterých bylo letos zaznamenáno pouze 281 oproti 444 v loňském roce. Přesto však první čtyři měsíce letošního roku přinášejí nadějné signály, za toto období evidujeme téměř 200 nových poptávek na plochy o souhrnné výměře blížící se 900 tisícům m².

Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Ochlazení poptávky způsobilo několik faktorů, zejména se jednalo o zpomalení segmentu e-commerce, který se po covidovém raketovém vzestupu vrací zpět do normálu. Dalším faktorem je slábnoucí poptávka v sousedním Německu, na kterou firmy reagovaly opatrnější expanzí a rozvojem. Uchovávají si tak větší flexibilitu pro případné výkyvy na trhu. Neméně důležitým faktem je zpomalování průmyslové výroby, např. v segmentu automotive, které sehrálo také poměrně významnou roli“.

Poptávku táhnou tradiční sektory

Struktura poptávky po průmyslových plochách zůstává i v roce 2024 relativně stabilní, více než 70 % požadavků stále přichází od výrobních firem a logistických společností, které tak nadále dominují trhu. V porovnání s loňskem je patrné mírné oživení poptávky ze strany maloobchodu a velkoobchodu, které začínají opět více vyhledávat vhodné prostory. Naopak segment e-commerce, který byl v minulých letech výrazným tahounem poptávky, v roce 2024 zaznamenal meziroční pokles o 40 %, což odráží širší konsolidaci v tomto odvětví.

Graf 1: Vývoj poptávky dle sektoru nájemce

Zdroj: Cushman & Wakefield 

Logistika preferuje dálniční uzly, výroba regiony, zejména na Moravě

V posledních čtyřech letech sledujeme postupné přesměrování části poptávky po průmyslových plochách mimo tradiční centra, jako jsou Praha, Plzeň, Brno či Ostrava. Výrazný nárůst zájmu zaznamenaly zejména Olomoucký a Ústecký kraj. Ústecký region se díky své poloze na strategickém koridoru směrem do Německa stává atraktivní destinací pro nájemce, kteří zde nacházejí výhodnější podmínky než na západ od hranic. Ať už jde o nižší náklady, dostupnější pracovní sílu nebo rostoucí kvalitu dopravní infrastruktury. Tradičně zůstávají klíčovými destinacemi pro výrobní společnosti severní Morava a Jihomoravský kraj, kde firmy často nacházejí vhodnou kombinaci technického zázemí, pracovních sil a regionální podpory. Naopak logistické společnosti nadále preferují lokality s přímým napojením na páteřní dálniční síť, především v okolí dálnic D1, D5 a D8.

Mapa 1: Poptávka v regionech dle sektoru v roce 2024

Zdroj: Cushman & Wakefield 

Roste zájem o regiony

Grafické srovnání vývoje poptávky po průmyslových plochách mezi roky 2019 a 2024 jasně ilustruje změnu v lokalizačních preferencích nájemců. Zatímco v roce 2019 směřovalo 75 % všech poptávek do hlavních průmyslových center – konkrétně do Prahy, Plzně, Ostravy a Brna – v roce 2024 tento podíl klesl na 51 %. Výrazně tak posílily ostatní regiony, jejichž podíl na celkové poptávce vzrostl ze čtvrtiny na bezmála polovinu.

Tento posun potvrzuje trend decentralizace trhu, kdy se nájemci stále častěji poohlížejí po alternativních lokalitách mimo hlavní metropolitní oblasti, a to zejména z důvodu dostupnosti pracovní síly, nižších provozních nákladů a zlepšující se infrastruktury v dříve opomíjených regionech. Zvýšený zájem nájemců o regiony mimo hlavní průmyslová centra je důsledkem rostoucích nákladů ve velkých aglomeracích, omezené nabídky volných ploch a zároveň zlepšující se infrastruktury a dostupnosti pracovní síly v těchto částech republiky. Významnou roli hraje také strategická poloha některých krajů, například Ústeckého, vůči zahraničním trhům.

Graf 2: Poptávka dle lokalit v roce 2024

Zdroj: Cushman & Wakefield 

Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield:  „V minulosti se poptávka i nabídka soustředila zejména do velkých aglomerací, jako jsou Praha, Brno, Ostrava či Plzeň. V posledních letech se tento trend začíná měnit, firmy poptávají lokality, které geograficky lépe vyhovují jejich požadavkům. V těchto menších městech bývá zpravidla lepší dostupnost kvalitní pracovní síly i lokalit, vhodných pro rozvoj. Menší města nabízejí flexibilnější podmínky a mnohdy dokážou lépe podpořit snahy o novou výstavbu. Zároveň investoři již netrvají na velkých městech a nebojí se investovat i v regionech.“

[1] Pojmy „zájem“ a „poptávka“ pro účely této zprávy představují uskutečněný dotaz na plochu k pronájmu. Nejedná se o realizovanou poptávku označovanou obvykle pojmem take-up, která znamená, že nájemci již podepsali nájemní smlouvu.