Z nabídky pražských realit mizí funkční byty pro rodiny

Praha letos směřuje k rekordnímu počtu prodaných bytů, ale rodiny z tohoto boomu těží stále méně. Cenová dostupnost, dispozice i velikost bytů totiž stále méně odpovídají potřebám rodinného bydlení. Ačkoliv zájem o větší byty přetrvává, většina domácností na ně nedosáhne — a nabídka se mezitím dál orientuje na menší byty pro jednotlivce, páry nebo investory. Výsledkem je strukturální napětí mezi poptávkou a nabídkou většího bydlení v metropoli.

Funkční rodinné bydlení? V Praze čím dál méně dostupný luxus

Byty, které by plochou a dispozicí odpovídaly potřebám rodin s dětmi, dnes v Praze tvoří pouze zlomek nabídky. A jejich cena se pohybuje mimo možnosti běžné střední třídy. Podle dat společnosti Home Portal tvoří byty s podlahovou plochou 85–115 m² pouze zhruba jednu osminu celkové nabídky novostaveb. Přitom právě tato velikost odpovídá představě mnoha rodin o dostatečně prostorném domově.

Jenže čtyřpokojové byty (4+kk), které tuto plochu běžně mají, dnes začínají kolem 15 milionů korun. Aby na takový byt dosáhla domácnost hypotékou, musela by mít čistý měsíční příjem přes 130 tisíc korun. To je zcela mimo možnosti většiny rodin s dětmi, kde typicky pracuje jeden nebo dva rodiče a zároveň čelí výdajům na školku, volnočasové aktivity nebo spoření.

Rodiny mají zájem, ale byty nejsou – nebo jsou nevyhovující

Rozpor mezi tím, co rodiny potřebují, a co trh nabízí, je čím dál viditelnější. Ze statistiky developerských projektů vyplývá, že i když se větší byty v katalogu objevují, ve skutečnosti tvoří jen malé procento reálných prodejů. Přitom zájem o pohodlné a funkční rodinné bydlení s větší plochou zůstává konstantní.

„Mnoho domácností by na větší byty rádo dosáhlo, ale i po započtení hypotéky a veškerých úspor je to pro ně finančně nereálné. Navíc banky kvůli přísnějším pravidlům často ani tak vysoké úvěry neposkytnou,“ říká Jan Vitvera, ředitel Home Portal.

Zmenšování bytů jako nový standard

Zatímco poptávka po větším bydlení trvá, developeři v praxi zmenšují i menší dispozice, které by teoreticky mohly rodinám vyhovovat. Například byty 3+kk, které dříve běžně nabízely 85–90 m², dnes často nedosahují ani 80 m². V některých projektech začíná 3+kk dokonce už na 66 m².

Výsledkem je, že i když si domácnost pořídí byt s vyhovující dispozicí, reálná obytná plocha a komfort jsou často kompromisem. Dětské pokoje bývají minimální, kuchyňský kout se tísní v obýváku, úložné prostory chybí.

„Dřív se 3+kk považovalo za plnohodnotné rodinné bydlení, dnes je to často maximum, na které domácnost dosáhne — a zároveň prostorově minimum, které je možné obývat s dětmi,“ upozorňuje Vitvera.

Praha se přizpůsobuje investorům, ne rodinám

Současná struktura nabídky odráží fakt, že se výstavba soustředí především na menší domácnosti, investory nebo zahraniční kupce. Podle analýzy Home Portal dnes pouze 12,6 % novostaveb v Praze odpovídá svou velikostí potřebám vícečlenných domácností. Zbytek tvoří buď malé jednotky 1+kk a 2+kk, nebo naopak luxusní velkometrážní byty v prémiových lokalitách s cenovkou 25 milionů korun a výše.

Investiční logika výstavby je přitom srozumitelná — menší byty se lépe prodávají, rychleji obsazují a generují vyšší výnosy při pronájmu. Pro developera představují menší riziko. Z pohledu města ale tato logika vede k postupnému vytlačování rodin z trhu a k posilování segmentu, který neřeší dlouhodobé potřeby obyvatel, ale spíše krátkodobý výnos.

A kam mizí rodiny? Za Prahu!

Rodiny, které v Praze nenacházejí dostupné nebo prostorově vyhovující bydlení, stále častěji volí lokality v dojezdové vzdálenosti od metropole. Oblíbené jsou zejména Říčany, Beroun, Český Brod, Kladno nebo oblasti podél železničních koridorů.

Tyto menší města a obce nabízejí větší výběr rodinných domů a prostornějších bytů za výrazně nižší ceny než v hlavním městě. Mezi výhody patří nejen samotná obytná plocha, ale také klidnější prostředí, blízkost přírody, dostupnější parkování a často i kvalitní komunitní infrastruktura včetně škol a sportovišť. Díky zlepšující se dopravní dostupnosti se tyto lokality stávají plnohodnotnou alternativou městského bydlení.

„Pro rodiny je dnes logické zvolit například novostavbu v Českém Brodě – 90 metrů čtverečních s vlastním parkováním zde vyjde na 9 milionů korun a do centra Prahy je to 25 minut vlakem. Pro většinu domácností je to výhodnější varianta, než pořídit nemovitost v Praze kde by za podobný byt bez parkování zaplatily kolem 13,5 milionu korun,“ doplňuje Vitvera.