Vysoké úroky omezují trh. Kanceláře se nevyplatí stavět, prodeje nových bytů brzdí drahé hypotéky

Trh s nemovitostmi napjatě vyhlíží první výraznější snížení úrokových sazeb. Nové kanceláře se nestaví, prodeje bytů rostou zatím pozvolna a většímu rozvoji nájemního bydlení brání kromě drahého financování i současná legislativa. Nejen na tom se shodli realitní odborníci během 22. ročníku konference Real Estate Market, kterou 8. listopadu v Praze uspořádala platforma remspace.

Klíčovou roli nyní hrají především čeští investoři, kteří vyrovnávají propad investic ze zahraničí. Zatímco v letech 2021 a 2022 se podíl tuzemských investorů pohyboval okolo poloviny, v roce 2023 se situace výrazně proměnila. „V tuto chvíli jsme zásadně orientováni na český kapitál, domácí investoři nyní tvoří 81 procent všech zaznamenaných investic napříč všemi segmenty,“ uvádí Jan Jurčíček z konzultační společnosti Savills.

Že trh momentálně trpí nedostatkem zdrojů, potvrzuje i Lenka Kostrounová, ředitelka financování nemovitostí v ČSOB. Rizika vidí hlavně u financování starších komerčních nemovitostí, u kterých končí splatnost současných úvěrů: „Nejde o to, jestli financování bude dražší či lacinější, ale zdali bude moci banka pro klienta vůbec nové financování vystavit.“

Důvodem odlivu zahraničního kapitálu je podle Radka Procházky z poradenské společnosti Prochazka & Partners především neschopnost české vlády zajistit pobídky pro zahraniční investory: „Oproti Německu nebo Polsku nejsme pro zahraniční investory příliš zajímaví.“

Podobně to vnímá i Pavel Streblov z developerské společnosti Penta Real Estate: „To, že se tady dělají transakce pouze s českým kapitálem, je na jednu stranu pozitivní, na druhou stranu to ukazuje, že nejsme konkurenceschopní na globální úrovni.“

Právě developeři mají nyní výrazně složitější výchozí pozici, kdy se jim mnohdy za aktuálních podmínek nevyplácí nové projekty v rezidenčním, kancelářském ani průmyslovém developmentu spouštět. „Marže a důvod něco stavět developerům lehce vyprchávají. Na kancelářském trhu nyní nedává smysl, aby nový projekt mimo centrum developer vůbec realizoval,“ popisuje Streblov.

Situaci podle něj komplikuje kombinace dvou hlavních překážek, které výrazně prodražují realizaci projektů a tím i výsledný produkt například v podobě bytu nebo kanceláře. Těmito překážkami jsou drahé financování a zdlouhavé schvalovací procesy. Pomalé povolování podle Streblova prodražuje stavby klidně o 20 procent. „Kdyby tam tyto náklady nebyly, tak by možná poměr mezd vůči ceně bydlení v Praze nebyl takový,“ uvádí. 

Nevyhnutelný trend v podobě udržitelnosti a ESG

Tématem, které aktuálně rezonuje ve všech oblastech realitního sektoru, je bezpochyby ESG, tedy problematika environmentálních (E), sociálních (S) a governance (G) kritérií pro udržitelné investování.

„Parametr ESG má velký vliv na úvěrový proces bank. Banky jsou vázány tlakem na snižování CO₂ u svých aktivit. Tento aspekt se tak promítne do valuací, zejména do snížení hodnoty u těch aktiv, která nesplňují energetická kritéria,“ varuje Kostrounová z ČSOB a dodává, že tlak na ESG nevytváří pouze banky, ale též nájemci a investoři.

Kromě povinné části ESG reportingu však developeři musí brát v potaz i komunikační linku směrem k široké veřejnosti nebo současným a potenciálním zaměstnancům. „Tlak na to, aby kancelářské budovy byly zelené a udržitelné, je vidět i ze strany uchazečů o zaměstnání. Pokud se bavíme o prémiové výstavbě v centru, která splňuje všechny náležitosti ESG, krásně se to potkává s poptávkou potenciálních zaměstnanců, které se firmy snaží ulovit,“ popisuje Jan Sedláček ze strategické komunikační agentury Ewing.

Vlastní bydlení v Praze se stává statusovou záležitostí

Počty prodaných novostaveb sice postupně rostou, většímu oživení trhu ale brání drahé a nedostupné hypotéky, které si velká část zájemců o koupi nemovitosti nemůže dovolit. Naopak prémiového trhu se současná ekonomická situace až tak zásadně nedotkla. „Největší klientelu nyní tvoří ti, kdo peníze mají a investují. Investice do nemovitostí nemusí být krátkodobě výnosná, ale v dlouhodobém horizontu jsou to dobře uložené peníze,“ uvedl na odborné konferenci Real Estate Market Martin Kodeš z developerské společnosti J&T Real Estate.

Jeho slova potvrzuje též tvrzení Streblova z Penta Real Estate: „Bohatší klientela není tak závislá na hypotékách. U prémiovějších projektů vnímáme, že je lidé berou jako příležitost, vzhledem k tomu, že ceny nyní moc nerostly.“

Podle Lukáše Maděry z developerské společnosti Skanska Residential dlouhodobý nedostatek dostupných bytů transformuje nové bydlení do statusového produktu, kde majitelé očekávají jedinečnost a prémiovou kvalitu: „Musíme být připraveni plnit jejich vysoká očekávání, která se vážou k technologickým, sociálním a architektonickým trendům, zároveň se nové bytové projekty musí aktivně snažit o snižování energetické náročnosti a uhlíkové stopy.“

Právě důraz na vysokou kvalitu a aspekty ESG se ještě více promítá do cen bytů. „Vysoké úrokové sazby a pokles reálných mezd rozvoj chytrého a udržitelného bydlení brzdí, respektive ho zužují jen do nejvyšších příjmových tříd,“ tvrdí Sedláček ze společnosti Ewing.

Nájemní bydlení jako nový standard?

Zpomalený rezidenční trh otevřel v uplynulém roce řadu diskusí na téma rozvoje nájemního bydlení. „Nájemní trh je aktivní, nicméně v dnešní době je to zčásti z nouze ctnost pro nájemníka i pro developera,“ tvrdí Prokop Svoboda z realitní kanceláře Svoboda & Williams a dodává, že nájem je spíše ekonomickou nutností než dlouhodobým trendem.

„Nájemní bydlení nemůže suplovat nedostatek dostupného bydlení. Jestliže na trhu chybí několik tisíc bytů, tak nájem určitě není cesta pro developery,” uvádí Karel Týc z investiční skupiny Natland, podle nějž nájemní bydlení ani v současné době nedává z finančního hlediska developerům smysl.

Podle Kodeše z J&T Real Estate je největším problémem při realizaci projektu s nájemním bydlením otázka DPH. „Vždy se musí najít nějaká instituce, která by daný projekt koupila,“ zmiňuje. Stejně to vnímá i Maděra ze Skanska Residential: „Pokud budeme stavět nájemní bydlení, tak s cílem ho nevlastnit.“

I přes očekávaný rozvoj segmentu nájemního bydlení se všichni diskutující na konferenci, pořádané platformou remspace, shodli, že v příštích letech nelze na českém trhu očekávat výraznější příklon k nájmům na úkor vlastnického bydlení. Důvodem je i dlouhodobě zakořeněná touha po vlastním bydlení. „Nemovitosti nám velkou měrou suplují jakýsi pilíř důchodového zabezpečení,“ uvádí další důvod Týc ze skupiny Natland. On i další účastníci konference předpokládají, že k většímu oživení trhu dojde už během příštího roku.