Rekordní investice, minimální výstavba. Komerční nemovitosti v Česku mění rovnováhu trhu

Rok 2025 přinesl českému trhu komerčních nemovitostí historický milník. Investice dosáhly téměř 106 miliard korun, což je nejvyšší objem v historii, zároveň však byla dokončena nejnižší roční výstavba kanceláří vůbec. Podle dat vytváří kombinace rekordního kapitálu, nízké neobsazenosti a omezené nové nabídky tlak na růst nájmů i větší atraktivitu stávajících budov. Trh tak vstupuje do fáze, kdy kvalitní projekty získávají ještě silnější pozici než v předchozích letech.

Anděl 17

Tuzemské komerční nemovitosti se minulý rok znovu staly zajímavým aktivem pro české firmy a investory. 87 procent z celkového objemu investic tvořil podle analýzy CBRE český kapitál. Nejvíce peněz utratili investoři za multifunkční nemovitosti, tažené prodeji velkých komplexů jako Palladium či Atrium Flora. Navzdory rekordním investicím zaznamenal trh nejnižší roční objem nové výstavby v historii, kdy bylo dokončeno pouze 26 600 m² kanceláří. Příčinou jsou mimo jiné vysoké úrokové sazby, rostoucí náklady na výstavbu, zdlouhavé povolovací procesy, preference developerů na stavbu rezidenčních projektů s vyšší ziskovostí a v neposlední řadě silná koruna. Tyto faktory ovlivnily celkovou míru neobsazenosti, která klesla na 5,9 procenta.

„Nízká míra neobsazenosti komerčních prostor v kombinaci s rekordními investicemi ukazují velký potenciál českého realitního trhu. Důležitým ukazatelem pro nás je podíl kancelářských budov na celkových transakcích. Toto číslo ukazuje, že o kvalitní kancelářské prostory je největší zájem, což je skvělá zpráva pro naše investory; jejich aktiva tím nabývají na atraktivitě. Kombinace stále vysoké poptávky po kvalitních kancelářských prostorech při absenci nové výstavby tlačí nájmy nahoru. Na rozdíl od výstavby rezidentury staví developer kanceláře v korunách, ale pronajímá v eurech a silná koruna tak tlačí pronájem v euru dále směrem nahoru“ dodává Josef Eim, místopředseda představenstva Českomoravské Nemovitostní, která vykonává správu nemovitostního portfolia pro fond NEMO.

Corso Karlín

Právě investice do kancelářských budov tvořily podle analýzy Knight Frank necelou čtvrtinu všech transakcí. Malý objem nově postavených budov a nízká neobsazenost vytváří větší poptávku po stávajících kancelářích. Financování nových projektů je kvůli vysokým úrokovým sazbám výrazně dražší, a jejich snížení se v blízké době neočekává. V kombinaci s vysokou cenou stavebních materiálů, cenou práce a energie je výstavba nových komerčních budov dražší než kdy předtím. To posiluje pozici investičních skupin s kvalitními nemovitostmi, které díky vysoké poptávce a nízké nabídce mohou své prostory nabízet bonitním firmám a vytvářet tak stabilní prostředí pro své investory.

Situace na trhu nahrávala i nemovitostním fondům

To ukazují i výsledky nemovitostního fondu NEMO, který v roce 2025 dosáhl výnosnosti 6,12 procenta a hodnota spravovaného nemovitostního portfolia vzrostla na 5,7 miliardy korun. Obsazenost budov, které jsou v portfoliu fondu, ke konci roku přesáhla 96 procent. Nejnovější akvizicí fondu byla koupě administrativní budovy Panorama Business Center. Osmipodlažní objekt se nachází na strategické adrese v centru Prahy, přímo naproti budově Národního muzea, s přímým přístupem k metru a hlavnímu nádraží. Mezi klíčové nájemce budovy patří Všeobecná zdravotní pojišťovna, Takeda Pharmaceuticals, Kuroda Electric či Sumitomo Corporation.

Počet investorů fondu se meziročně zvýšil o 25 procent a ke konci roku 2025 tak fond evidoval celkem 15 145 investorů. Celkově se NEMO stal 5. nejvýnosnějším českým nemovitostním fondem s objemem majetku nad 2 miliardy korun.