Ceny nemovitostí rostou, ale ne všude stejně. O jejich hodnotě bude stále více rozhodovat kvalita a poloha

Rostoucí ceny nemovitostí ještě nemusí znamenat, že každá investice přinese odpovídající výnos. Rozdíly mezi jednotlivými regiony střední Evropy se prohlubují a investoři stále více sledují kvalitu budov, jejich umístění i stabilitu nájemních příjmů. Podle analýzy investiční skupiny ARETE dosahuje neobsazenost průmyslových nemovitostí v Česku 5,3 procenta, zatímco v Praze a Středočeském kraji pouze 4,1 procenta. Podobné rozdíly se projevují také na trhu s byty, kde ceny v některých regionech rostou rychleji než nájemné.

Byty: ceny utíkají nájmům

Nabídkové ceny bytů v Ústí nad Labem vzrostly v září meziročně o 16,5 % na 53 632 Kč/m², v Ostravě o 15,9 % a v Jihlavě o 15,7 %. V Praze rostly o 7,3 %, tedy více než dvakrát pomaleji. Jde o nabídkové, nikoli realizované ceny.

„Nemovitosti, které v posledních letech zdražovaly o desítky procent, nemusí stejným tempem růst donekonečna. Zvláště v lokalitách, kde ubývá obyvatel a chybějí pracovní příležitosti, může být pokračování růstu cen obtížněji udržitelné. Naopak nemovitosti v atraktivních lokalitách s dobrou dopravní dostupností, silným pracovním trhem a stabilní poptávkou mají lepší předpoklady udržet si hodnotu i v období, kdy realitní trh zpomalí,“ říká Miroslav Barnáš, investiční ředitel skupiny ARETE pro nemovitosti.

Průmysl: trhy se rozcházejí

Neobsazenost průmyslových prostor se v zemích, kde ARETE investuje, vyvíjí odlišně: v Polsku klesla, na Slovensku zůstává blízko svého maxima a v Česku je o půl bodu výš než před rokem.

V Česku zůstala čistá poptávka ve třetím čtvrtletí na úrovni předchozího čtvrtletí (250 tis. m²), meziročně je ale o 47 % nižší. Developeři brzdí: zahájili jen 149 tis. m² nových projektů a objem výstavby meziročně klesl o 24 %. Neobsazenost v Praze a Středočeském kraji činí 4,1 %. „Doba, kdy stačilo postavit logistickou halu a čekat na nájemce, je pod stále větším tlakem. V následujících letech bude rozhodovat především kvalita nemovitosti, délka nájemních smluv a strategická poloha. Právě tyto faktory odlišují stabilní investice od projektů, které mohou mít problém udržet obsazenost i hodnotu,“ říká Barnáš.

Kvalita a poloha: kam míří kapitál

Podle evropského průzkumu Savills z října letošního roku se na prémiové logistické nemovitosti zaměřuje 81 % investorů, loni to bylo 73 %. Kapitál se soustřeďuje tam, kde jsou jisté příjmy a jasné využití budovy, protože sazby zůstávají vysoko a prostor pro plošný pokles výnosů je omezený. „Fond ARETE INDUSTRIAL staví právě na dlouhodobých nájemních vztazích. Vážená průměrná zbývající doba do konce nájemních smluv v portfoliu dosahuje podle zveřejněných údajů 6,99 roku,“ uvádí Barnáš.

Dražší kapitál tlačí na ocenění, ne na plošný propad

Cena peněz zůstává vysoká a vytváří další tlak na realitní trh. ČNB v červnu zvýšila základní úrokovou sazbu na 3,75 %, zatímco výnos desetiletých českých státních dluhopisů překročil 5,3 %. Inflace v září zrychlila na 2,5 %, především kvůli zdražování pohonných hmot. Rostou také ceny elektřiny a zemního plynu. Kombinace dražšího financování, vyšších provozních nákladů a přetrvávajících inflačních tlaků může omezit investiční aktivitu, snížit výnosnost realitních projektů a zvýšit tlak na ceny nemovitostí. Důvodem je i rostoucí inflace v celé EU, kdy ECB přikročí nejspíš k dalšímu zvyšování sazeb. Nejzranitelnější budou zejména projekty s vysokým zadlužením a nízkou očekávanou návratnosti.

Podle analýzy ARETE přesto prudký plošný propad cen nehrozí. Přecenění bude selektivní: slabší lokality a krátké smlouvy ponesou větší tlak, kvalitní areály s dlouhými smlouvami si hodnotu udrží a mohou se stát cílem nákupů. „Následující období může být pro zkušené investory mimořádně zajímavé. Pokud se budou ceny nemovitostí přizpůsobovat dražšímu kapitálu, vznikne příležitost získat kvalitní logistické areály s dlouhodobými nájemci za výhodnější cenu. Klíčové bude nenakupovat pouze levně, ale především správně. Rozhodující bude skutečná kvalita a stabilita budoucích příjmů,“ uzavírá Barnáš.

Zdroje:
1. Industrial Research Forum: Český trh průmyslových nemovitostí, Q2 2026
2. BNP Paribas Real Estate: Industrial and Logistics Market Poland, Q2 2026
3. https://www.realitakroku.cz/aktuality/ceny-bytu-ve-velkych-mestech-zari-2026-usti-ostrava-jihlava-praha-prodej-versus-najem
4. Cushman & Wakefield: Slovakia Industrial MarketBeat, Q2 2026
5. Savills: European Real Estate Logistics Census, Autumn 2026
6. CBRE: The Closing Window, Decisions Facing European Logistics Leaders Before 2027